Come provare la comproprietà condominiale del lastrico solare

La comproprietà di una o più cose non incluse tra quelle elencate dal Codice Civile, come, ad esempio, un lastrico solare avente esclusivamente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari comprese in un condominio orizzontale, può essere attribuita a tutti i condòmini quale effetto dell’acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, recante l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condòmini, espressa nella forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità degli immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione.
Questo il principio fissato dai giudici (ordinanza numero 9465 del 14 aprile 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in un immobile in quel di Ventimiglia, contenzioso relativo alla proprietà della copertura dello stabile.
Chiarissimo il casus belli: i comproprietari di una unità immobiliare sita nel palazzo hanno posto sotto accusa una condòmina che, a loro dire, ha trasformato abusivamente in un lastrico solare calpestabile, ritenuto di sua proprietà esclusiva, la copertura dello stabile, copertura di proprietà condominiale e destinata a verde e a giardino.
Due gli obiettivi dell’azione giudiziaria: in prima battura, vedere dichiarato che il lastrico solare è di proprietà condominiale e vedere inibito alla condòmina l’uso esclusivo del bene, e, in seconda battuta, imporre alla condòmina il divieto di modificare la destinazione della copertura a giardino.

Per i giudici di merito non ci sono dubbi: è evidente la natura condominiale del lastrico oggetto di scontro fra i condòmini.
Di parere opposto, invece, i magistrati di Cassazione, i quali ridanno vigore alla posizione della condòmina che ha ‘preso possesso’ della copertura dello stabile.
Chiara la tesi proposta dalla condòmina: quanto stabilito dal Codice Civile sulle parti comuni di un edificio condominiale non può riguardare cose che, per obiettive caratteristiche strutturali, servono in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile.
Per i magistrati di Cassazione bisogna partire da un punto fermo: il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione fissata dal Codice Civile., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencate dal Codice Civile, con la riserva se il contrario non risulta dal titolo. Elemento indispensabile per potere configurare l’esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edificio, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire per l’utilizzazione e il godimento delle parti dell’edificio medesimo. La condominialità si reputa non di meno sussistente pure ove sia verificabile un insieme di edifici indipendenti e, quindi, manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale. Peraltro, verificare se un bene rientri, o meno, tra quelli necessari all’uso comune, alla luce di quanto stabilito dal Codice Civile, ovvero appartenga ad un unico condominio complesso, costituito, come nel caso in esame, da più fabbricati, in quanto gruppo di edifici che, seppur indipendenti, hanno in comune alcuni beni, suppone valutazioni in fatto.
Qualora, in seguito a tale giudizio di fatto, emerga che, ad esempio, un tetto (come la parte della costruzione che viene in rilievo) sia di proprietà comune, alla luce del Codice Civile, le spese devono essere ripartite tra tutti i condòmini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all’uso collettivo, tra le cose comuni, e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condòmini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condòmini e non di altri.
Tornando alla vicenda in esame, però, si discute di una struttura che, nel contesto di un complesso costituito da più unità immobiliari autonome, è stata qualificata come tetto, ai sensi del regolamento condominiale, e che assolve unicamente alla funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari e non anche di altri elementi presenti nel condominio orizzontale de quo. Si tratta, pertanto, di bene che non dovrebbe rientrare, in astratto, tra le parti necessarie all’uso comune, e per il quale non potrebbe operare, allora, la cosiddetta presunzione di condominialità, in quanto esso non denoterebbe la sussistenza di connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione della res al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari, osservano i giudici di Cassazione.
Ebbene, analizzando in dettaglio il caso, non essendo in questione la natura di una superficie terminale di un condominio verticale, che svolga l’indefettibile funzione primaria di protezione dell’edificio condominiale, occorre, secondo i magistrati di terzo grado, rinvenire un titolo che sia costitutivo di una comunione volontaria tra tutti i partecipanti al condominio.
Per il giudice d’Appello, la proprietà comune del tetto-lastrico solare sovrastante l’immobile della condòmina avrebbe titolo nella clausola del regolamento contrattuale allegato all’atto di divisione, dal quale provenivano gli atti di acquisto delle parti in causa, che indicava come beni di proprietà comune i tetti.
Indubbiamente, si è ammesso, in passato, che, con il regolamento di condominio, anche se predisposto dal costruttore dell’edificio (regolamento cosiddetto esterno), può essere attribuita la comproprietà di una o più cose non incluse tra quelle elencate dal Codice Civile a tutti i condòmini o soltanto a quelli cui appartengono alcune determinate unità immobiliari. Se un siffatto regolamento, contenente un atto che costituisce la comunione di uno o più beni, sia stato regolarmente trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari, esso è, poi, opponibile a tutti coloro che acquistino successivamente le varie unità del fabbricato. Inoltre, può ravvisarsi una comunione volontaria immobiliare, conseguente ad un accordo delle parti, sia quando più soggetti mettono in comune immobili già di rispettiva proprietà individuale, sia, ad esempio, in caso di comunione a formazione progressiva, allorché, con distinti atti di alienazione, si vendono a più soggetti singole parti di un immobile, obbligando gli acquirenti a lasciare in comune alcune parti residue. In tale ultima eventualità, non si riscontra una espressione di volontà degli acquirenti di costituire la comunione, che non è causa del contratto, quanto automatica conseguenza del fatto che l’acquisto del diritto reale su una cosa (atto a causa traslativa) è stato compiuto da più persone.
Caratteristica di tutti questi atti è l’obbligo che siano redatti per iscritto a pena di nullità. Pertanto, ove, come nella vicenda in esame, voglia ravvisarsi un titolo idoneo ad attribuire a tutti i condòmini la comproprietà di un tetto che, nel contesto di un condominio orizzontale, assolve unicamente alla funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari e, dunque, non è incluso tra le parti elencate dal Codice Civile, occorre accertare o che tutti i condòmini abbiano acquistato individualmente con i rispettivi atti una quota di tale bene, oppure che siffatta comunione abbia un vero e proprio titolo costitutivo contrattuale, il quale abbia comportato il trasferimento del diritto dal patrimonio del singolo a quello soggettivamente collettivo. In quest’ultima eventualità, la nuova situazione giuridica di contitolarità concordemente voluta dalle parti deve, allora, discendere dalla inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini nella forma scritta essenziale. Ne deriva che non può valere a dare luogo ad un contratto o ad un fatto costitutivo di una comunione immobiliare il titolo che si limiti a richiamare un regolamento condominiale in cui si riconosce la proprietà comune di alcuni beni genericamente determinati in un elenco, anche con rinvio alla planimetria allegata, beni, peraltro, nemmeno tutti inequivocamente individuabili nell’ambito di un condominio orizzontale (quali, ad esempio, per quel che rileva, i tetti e i lastrici solari), essendo necessario piuttosto, che risulti dal documento scritto la manifestazione specifica di volontà di concludere il contratto medesimo. Qualora detta manifestazione di volontà costitutiva del regime di comunione di beni immobili, individuati nella loro consistenza e localizzazione, non si possa obiettivamente riscontrare nel documento che viene invocato quale atto scritto richiesto per la formazione del contratto, non deve farsi luogo ad alcuna ulteriore indagine, perché attraverso quest’ultima va ricercato il contenuto soltanto di quei contratti dei quali già risulti l’esistenza e la validità per il concorso di tutti i requisiti prescritti dalla legge.
Evidente, quindi, la lacuna addebitabile al giudice d’Appello, il quale non ha verificato, in primo luogo, se vi fossero particolari ragioni per le quali il lastrico in questione potesse essere ricondotto, in concreto, nell’ambito di applicazione dei principi fissati dal Codice Civile in materia di parti comuni dell’edificio, nonostante, in astratto, non vi rientrasse, attesa la natura orizzontale del condominio, essendosi, egli, limitato a verificare la sola destinazione o meno dell’area a giardino o verde dell’area, e inoltre non ha accertato se il titolo teoricamente istitutivo della comunione reclamata avesse un contenuto sufficientemente specifico sì da consentirne la costituzione.